Für viele Städte und Gemeinden gibt es derzeit keinen Mietspiegel. Dann sind ortsübliche Vergleichsmieten erforderlich, um die Miete zu erhöhen.
Für viele Vermieter stellt das ein echtes Problem dar - denn woher soll man diese Vergleichsmieten beziehen?
Hier kommen wir ins Spiel. Wir haben eine App entwickelt, mit der Sie Vergleichsmieten zu Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus einholen können.
Sie legen selbst die Kriterien fest und wir stellen Ihnen die Kontaktdaten zu den entsprechenden Vermietern zur Verfügung!
Eine Vergleichsmiete gilt dann als ortsübliche Vergleichsmiete, wenn in der Gemeinde bzw. Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit ein entsprechendes Entgelt üblich ist. Je ähnlicher Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus dem Mietobjekt ist das zum Vergleich herangezogen wird, je besser.
Verständlicherweise ist ein Haus aus den 1970er Jahren mit 150 Quadratmetern schwer mit einer 50 Quadratmeter Wohnung Baujahr 2020 vergleichbar. Abschließend lässt sich nur im Einzelfall bewerten, ob eine Wohnung oder ein Haus mit einem anderen Mietobjekt vergleichbar ist. Daher stellen wir auch einzig die Kontaktdaten zu anderen Vermietern zur Verfügung und nicht und keine Vergleichsmieten. Dies hat neben der Bewertung der Vergleichbarkeit von Immobilien auch datenschutzrechtliche Gründe.
Aus diesem Grund stehen Ihnen in unserer Immobilien-Software Filter zur Verfügung, mit denen Sie schnell und einfach die Kriterien festlegen können, anhand derer möglicherweise geeignete Mietobjekte herangezogen werden können.
Als Vermieter ist zu beachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht das einzige Maß der Dinge ist.
Neben den Vergleichsmieten sind noch weitere Aspekte im § 558 BGB zur Mieterhöhung geregelt. So kann eine Mieterhöhung etwa frühestens ein Jahr nach dem letzten Mieterhöhungsverlangen erfolgen.
Von einigen Ausnahmen abgesehen darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden - in manchen Gegenden mit besonders angespannter Lage sind nur 15 Pronzent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren erlaubt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Neben der allgemeinen Marktentwicklung spielen die folgenden Aspekte eine wichtige Rolle:
Lage: Wohnungen in zentraler Lage oder in begehrten Stadtvierteln haben in der Regel höhere Mieten als solche in Randlagen.
Ausstattung und Zustand: Moderne Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung sind teurer als ältere, weniger gut ausgestattete Objekte.
Infrastruktur und Anbindung: Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen kann die Miete ebenfalls beeinflussen.
Ein bedeutendes Problem bei der Berechnung der Vergleichsmiete ist die Verfügbarkeit und Qualität der Daten. Oft gibt es Unterschiede zwischen den tatsächlichen Mieten und den Daten, die für den Mietspiegel verwendet werden. Zudem können regionale Unterschiede und sich schnell ändernde Marktbedingungen die Aussagekraft der Vergleichsmiete beeinträchtigen.
Trotz ihrer wichtigen Rolle wird die ortsübliche Vergleichsmiete immer wieder kritisiert. Einige Experten bemängeln, dass sie nicht immer eine realistische Abbildung des Mietmarkts darstellt und oft hinter der tatsächlichen Marktentwicklung zurückbleibt. Dies kann dazu führen, dass die Mieten trotz bestehender Regelungen weiter steigen.
Ein Reformansatz, der immer wieder diskutiert wird, ist die Anpassung der Berechnungsgrundlagen und die regelmäßige Aktualisierung der Mietspiegel, um sie an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Mietpreisbremse weiter zu verschärfen oder die Mietspiegel verpflichtender zu gestalten, um die Einhaltung der Vergleichsmieten besser zu gewährleisten.
In Deutschland ist der Mietwohnungsmarkt ein Thema von erheblicher gesellschaftlicher und politischer Bedeutung. Vor allem in städtischen Gebieten steigen die Mieten kontinuierlich, was viele Mieter in eine schwierige Lage bringt. Ein zentrales Instrument, um diesen Entwicklungen zu begegnen, ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie bildet die Grundlage für Mietpreisregulierungen und soll Mieter vor unkontrollierten Mieterhöhungen schützen. Doch das Modell birgt auch Gefahren, denn wird Vermietung für Investoren unattraktiv und nicht mehr wirtschaftlich, dann wird kein neuer Wohnraum geschaffen. Das führt zu einer Verknappung des Wohnungsangebots und damit steigen die Preise.
